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投资性房地产进项税额抵扣有讲究

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投资性房地产是会计上的概念,指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产▲。目前税收相关法律法规未见对投资性房地产的具体规定,造成增值税处理上有一些争议。 

购进投资性房地产:进项税额可一次性抵扣

根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)第二条规定,增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

投资性房地产不属于 固定资产,应分别适用不同的企业会计准则。如果以购进、投资转入或以物抵债等方式取得的不动产,如果符合投资性房地产的定义,会计上按照准则规定计入投资性房地产科目,不计入固定资产科目核算,其进项税额可以一次性全额抵扣。如此大额资产的进项税额可能会造成增值税长期留抵。

例1▼. 甲企业为增值税一般纳税人,2017年1月购置了一套商业房用于出租,购置价为2220万元,取得增值税专用发票并认证通过。购置房产时的会计处理如下:(单位:万元,下同)

借:投资性房地产 2000

应交税费应交增值税(进项税额)220

贷:银行存款 2220

自行建造投资性房地产进项税额可一次性抵扣

企业在建的建筑物,只有董事会或类似机构作出正式书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,可视为投资性房地产。

《企业会计准则第4号投资性房地产》的规定,采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本◇、安装成本●、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等,均计入投资性房地产在建工程科目。

《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22号)的规定,一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记固定资产、在建工程等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记应交税费应交增值税(进项税额)科目,按以后期间可抵扣的增值税额,借记应交税费待抵扣进项税额科目。

根据以上规定,会计上计入固定资产、在建工程科目的,进项税额才可分期抵扣,对于计入 投资性房地产或者投资性房地产在建工程科目的,进项税额可一次性抵扣。

例2. 2017年1月1日经董事会批准,甲企业购入一栋烂尾楼,进行建造后对外出租…。2月1日实际支付价款10500万元,取得增值税专用发票(征收率5%),并认证通过,当日办理相关手续取得所有权。3月1日开始委托承包商继续建造,12月31日建造完成,建造成本共取得增值税专用发票价税合计为22200万元(税率11%),并认证通过。

(1)购置时:

借:投资性房地产在建工程 10000

应交税费应交增值税(进项税额) 500

贷:银行存款 10500

(2)发生工程成本时:

借○:投资性房地产在建工程 20000

应交税费应交增值税(进项税额)2200

贷▪:银行存款等 22200

(3)完工结转:

借:投资性房地产成本 30000

贷:投资性房地产在建工程 30000

自建的不动产:进项税额可分期抵扣

对于自建的不动产项目,建成后准备自用,则建造阶段核算时应通过在建工程科目,完工后转入固定资产科目▷。

例3. 甲企业为增值税一般纳税人,2017年1月开工改造旧厂房,该不动产取得时(2016年4月30日前取得)原值为2000万元,装修时已计提折旧1000万元,假设无净残值•。改造厂房设计费212万元,取得增值税专用发票注明税额12万元,当月未认证;采购建筑材料468万元,取得增值税专用发票注明税额68万元,当月认证通过;取得工程施工增值税专用发票价税合计为206万元,当月认证通过,税额6万元。

(1)装修日:

借:在建工程 1000

累计折旧 1000

贷:固定资产 2000

(2)发生改造费用:

借:在建工程 800

应交税费待认证进项税额 12

应交税费待抵扣进项税额29.6(7440%)

应交税费应交增值税(进项税额)44.4(7460%)

贷:银行存款等 886

(3)下月设计费认证:

借:应交税费应交增值税(进项税额)7●.2(1260%)

应交税费待抵扣进项税额4.8(1240%)

贷:应交税费待认证进项税额 12

(4)第13个月可抵扣进项税额时▽:

借:应交税费应交增值税(进项税额) 34▼.4

贷:应交税费待抵扣进项税额 34.4

(5)工程完工:

借◆:固定资产 1800

贷:在建工程 1800

 

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